Vinst husförsäljning

Har du sålt ditt hus eller din lägenhet och gjort en vinst? Först och främst grattis till din bostadsaffär. Även om det ibland kan kännas som att man alltid gör en vinst vid en husförsäljning så är det inte hela sanningen. Det finns många affärer där en lägenhetsförsäljning eller husförsäljning inte resulterar i en vinstaffär.

I den här artikeln utforskar vi vad som händer när du gör en vinst på en bostadsaffär. Vi går bland annat genom vilken vinstskatt som gäller vid en lägenhetsförsäljning och vilken vinstskatt som gäller vid en husförsäljning. Du kommer även läsa mer om uppskov vid husförsäljning och vad ett schablonavdrag är.

Vinstskatt vid hus- eller lägenhetsförsäljning

När du säljer en lägenhet för mer än vad du köpte den för så uppstår en vinst. Mellanskillnaden, vinsten du gör, när du säljer din bostadsrätt eller ditt hus kallas reavinst eller realisationsvinst. Idag är det också vanligt att det kallas för kapitalvinst. Det är på denna vinst du sedan ska betala vinstskatt, eller reavinstskatt. Har du otur och gör en förlustaffär, dvs. säljer bostaden för mindre än vad du köpte den för, så gör du en reaförlust.

Varje bostadsaffär, oavsett om du säljer ett hus eller en lägenhet, ska tas upp i din inkomstdeklaration året efter att bostaden blivit såld. Det innebär att du som säljare deklarerar fastighetsförsäljningen för samma inkomstår som du sålde bostaden, eller skrev under köpekontraktet. Det är alltså datumet för försäljningen och inte datumet för tillträde som är av betydelse.

Om du deklarerar en vinst på husförsäljningen eller lägenhetsförsäljningen så måste du betala en vinstskatt. Vinstskatten, eller reaskatten, är vid både försäljning av hus och bostadsrätt ca 22%.

Räkna ut din vinst och vinstskatt vid försäljning av hus/villa

När du räknar ut vinsten för din husförsäljning, och därmed vilken skatt du ska betala, kan du använda följande uträkningsmetod:

+ Försäljningspris

Dra av följande poster

– Försäljningsutgifter

-Inköpspris och lagfartskostnad

-Förbättringsutgifter

Lägg till följande poster

+Återföring av uppskov

När du summerar alla poster enligt ovan får du fram din vinst eller din förlust.

Räkna ut din vinst och vinstskatt vid försäljning av bostadsrätt

När du säljer en lägenhet och ska räkna ut vinsten kan du göra följande uträkning:

+Försäljningspris

Dra av följande poster

-Försäljningsutgifter

-Inköpspris

-Förbättringsutgifter

-Kapitaltillskott

-Andel av inre reparationsfond vid försäljningen

Du ska sedan lägga till:

+Andelen av inre reparationsfond vid köpet

+Återföring av uppskov

När du summerar alla poster enligt ovan får du fram din vinst eller din förlust.

Räkna ut skatten på din vinst

När du nu har har räknat ut vad du gjort för reavinst på din försäljning så kan du ta reda på vad vinstskatten blir. Vinsten du gör räknas som en kapitalvinst och du ska på denna betala en vinstskatt. I generella ordalag brukar man säga att reavinstskatten vid en husförsäljning eller lägenhetsförsäljning blir ca 22% på vinsten. Egentligen är det lite mer avancerat än så. Givet att huset eller lägenheten du sålt varit för privat bruk så skattar du för 22/30 av vinsten. Du betalar sedan 30% på den återstående delen. 

Om du köpt en bostad för 1 000 000 kr och sålt den för 1 100 000 kr så har du gjort en vinst på 100 000 kr. Du ska skatta på 22/30 av vinsten, vilket innebär att du betalar en skatt på ca 73 333 kr av vinsten. Du tar sedan 30% av 73 333 kr för att räkna ut din skatt. Detta motsvarar ca 22% och är det som kallas för vinstskatt, reaskatt eller reavinstskatt vid försäljning av bostad.

Uppskov husförsäljning

Om bostaden du säljer säljs med vinst och köper en ny bostad att flytta in i så kan du uppskov med vinstskatten, dvs. de 22% du ska betala i skatt på vinsten du gjort vid en bostadsförsäljning. Uppskov betyder att du kan skjuta upp att betala skatten, men inte att du slipper betala den. Du kan själv välja om du vill skjuta upp att betala hela eller delar av skatten. Maxbeloppet, eller taket, för uppskovsbelopp är sedan 1 juli 2020 tre miljoner kronor.

Den 1 januari 2021 togs uppskovsräntan bort. Tidigare så har du betalat en årlig ränta på 0,5% av beloppet du haft uppskov på. Konkret så innebär detta att du från och med inkomståret 2021 ej har någon kostnad förknippad med att skjuta upp vinstskatten.

Uppskovet löper så länge du äger den bostad du köpte, ersättningsbostaden, när ditt tidigare hus eller lägenhet såldes. Alltså vid vinsttillfället. Om du väljer att sälja ersättningsbostaden så löses dock uppskovet upp och du behöver betala tillbaka uppskovsbeloppet. Vi rekommenderar dig att hålla koll på Skatteverkets hemsida då det kommer uppdateringar och nyheter löpande. Det finns också vissa undantag för upplösning av uppskovsbeloppet vid arv, testamente eller bodelning som du kan läsa mer om på Skatteverkets hemsida.